Con l’avvicinarsi della bella stagione molti proprietari di immobili si chiedono se sia conveniente o meno affittare la propria seconda casa come casa vacanze nelle zone più turistiche d’Italia.
Affittare una casa vacanze nel 2020 è possibile ed è anche facile se si seguono delle semplici norme che regolamentano l’affitto a breve termine.
Ma andiamo per step.
CHE COSA SI INTENDE PER CASA VACANZE?
Questo tipo di immobili si suddividono in due categorie ben distinte:
– Casa/Appartamento vacanze
– Casa/Appartamento vacanze come locazione turistica
In generale, nel primo caso, una casa o appartamento per vacanze può definirsi una struttura ricettiva simil-alberghiera che prevede l’affitto e la concessione temporanea di un’unità immobiliare ad uso abitativo per finalità “turistiche” (art. 53 del Codice del Turismo). L’ alloggio e i servizi ai propri ospiti deve essere per un periodo di tempo limitato e non superiore a 3 mesi continuativi.
Anche se ad un primo impatto le due categorie sembrano avere molto in comune, casa vacanze e locazione turistica non sono esattamente la stessa cosa, soprattutto a livello fiscale.
Una casa vacanze come locazione turistica, infatti, si limita all’affitto dell’immobile senza alcuna erogazione di servizi di tipo alberghiero, mentre nel caso di una semplice casa vacanze si ha la facoltà di fornire servizi alla persona analoghi a quelli offerti da un albergo. Rientrano in questa categoria dunque i B&B, gli affittacamere e le Guest House che offrono servizi quali la colazione, la pulizia quotidiana dei locali, il cambio della biancheria o il riordino delle camere durante il soggiorno.
Nella Riforma della legislazione nazionale del turismo (Legge 135/2001), è esplicitamente detto che gli immobili per vacanze sono regolamentati dalle norme regionali. Dunque ogni regione ha il diritto di integrare o sostituire le leggi nazionali del Codice Civile (art. 1571).
In questo articolo cercheremo, però, di dare una panoramica generale sulle normative vigenti in Italia.
Normative e gestione casa vacanze e casa vacanze come locazione turistica
La prima domanda da porsi nel caso si voglia affittare la propria casa vacanze è se si vuole gestirla in forma imprenditoriale o non imprenditoriale, ossia se la gestione dell’immobile è in modo continuativo oppure occasionale e se le unità da gestire sono una o molteplici.
Per chiarire quando si presenta il requisito dell’occasionalità e dell’imprenditorialità è fondamentale consultare la normativa per casa vacanze della propria regione, in modo da poter chiarire e assicurarsi il rientro in una o nell’altra categoria.
FORMA IMPRENDITORIALE
In generale la gestione di un appartamento può essere considerata “in forma imprenditoriale” nel momento in cui:
1) L’attività è continuativa, ossia quando questa viene esercitata costantemente nel tempo;
2)Quando si gestiscono 3 o più unità abitative all’interno dello stesso comune;
3) Quando l’ospite può essere presente all’interno della struttura fino ad un periodo massimo di 3 mesi;
In questo caso gli adempimenti a cui si è tenuti sono:
– Partita IVA aperta
– Registrazione dell’immobile al Registro delle Imprese della propria regione
– Far accreditare l’immobile dalla Questura
– Comunicazione al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) dell’inizio dell’attività
– Autorizzazione dal Comune di residenza tramite l’invio della S.C.I.A (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)
– Comunicazione dei flussi turistici alle autorità competenti per il territorio
– Fondamentali requisiti strutturali ed igienico-sanitari
– Comunicazione del listino prezzi alle autorità competenti e pubblicazione nelle liste di riferimento
– Segnalazione telematica alla Questura entro le 24 ore dall’arrivo degli ospiti delle loro generalità
– Contratto d’affitto o Scrittura Privata a seconda della durata di permanenza
FORMA NON IMPRENDITORIALE
Questa sembra essere la forma più diffusa sul nostro territorio e, nonostante ciò, ancora non esiste una normativa per casa vacanze nazionale unitaria che regoli omogeneamente tutte le strutture, lasciando ampio spazio alle singole regioni.
La gestione si considera in forma “non imprenditoriale” quando:
1) L’attività è occasionale;
2) Quando si gestiscono meno di 3 unità abitative all’interno dello stesso comune;
3) Quando l’ospite può essere presente fino ad un periodo massimo di 3 mesi;
In questo caso gli adempimenti a cui si è tenuti sono:
– Nessun obbligo di apertura della partita IVA ma gli introiti vanno comunicati nella dichiarazione dei redditi
– Non è necessario registrare la struttura presso il Registro delle Imprese
– E’ necessaria autorizzazione dal Comune di residenza tramite l’invio della S.C.I.A
– Far accreditare la casa dalla Questura
– Comunicazione al SUAP dell’inizio dell’attività
– Contatta la Questura competente e comunicare alle autorità che la tua casa è struttura ricettiva
– Comunicazione dei flussi turistici, ai fini di rilevazioni ISTAT
– Presentare una Dichiarazione Sostitutiva dell’Atto di Notorietà
– Lasciare all’ospite una ricevuta d’affitto non fiscale sulla quale verrà apposta una marca da bollo da 2,00 euro se l’importo supera i 77,47 euro
– Segnalazione telematica alla Questura entro le 24 ore dall’arrivo degli ospiti delle loro generalità
– Contratto d’affitto o Scrittura Privata